Вспомогательные объекты недвижимости:
кто определяет?
кто определяет?
Сегодня на органы местного самоуправления возлагаются все новые и новые обязанности, в том числе в сфере учета и регистрации недвижимого имущества. При этом, зачастую, не разъясняется, каким образом их реализовать. Этой статьей мы начинаем совместный проект с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Красноярского края. Цель проекта — разъяснять особенности, обращать внимание на порядок и нюансы реализации полномочий органов местного самоуправления в учетно-регистрационной сфере, в области управления недвижимостью. Экспертом выступает кандидат юридических наук, начальник отдела правового обеспечения
Болва Е. А. Представленная в этом выпуске тема посвящена регистрации прав на вспомогательные объекты недвижимости.
Каждый орган власти заинтересован в том, чтобы объекты, создаваемые на подведомственной ему территории строились и вводились в эксплуатацию в установленном порядке. Однако выдача разрешений на строительство не требуется, а, соответственно, и последующий ввод объектов в эксплуатацию, если речь идет о строениях и сооружениях вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). По этой причине орган местного самоуправления, контролирующий градостроительную деятельность на своей территории, может даже не подозревать о создании объектов вспомогательного использования. Поэтому нередки случаи, когда на объектах вспомогательного использования размещается кафе, обслуживающее граждан, осуществляется производство товаров, оказание услуг населению в нарушение норм действующего законодательства.
Почему так происходит?
В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для регистрации права на вспомогательный объект необходим только технический план такого объекта недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок, если право на земельный участок ранее не зарегистрировано. С одной стороны, такой «минимум» документов оправдан «упрощенным», прямо предусмотренным ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, порядком создания таких объектов, с другой стороны, это приводит к «произволу» со стороны участников гражданского оборота, поскольку действующее законодательство не содержит определения «объекта вспомогательного использования», а также допустимых параметров строительства «объектов вспомогательного использования». Поэтому, не заморачиваясь на получение разрешений на строительство, можно построить объект высотой с 3-этажный дом, площадью несколько тысяч квадратных метров и, указав его как склад, в «упрощенном» порядке зарегистрировать его как «вспомогательный объект». А на самом деле, это могут быть такие здания как пассажирский терминал, а не просто терминал, не склад, а кафе быстрого обслуживания.
И только в судебной практике выработаны критерии, по которым строения и сооружения могут быть отнесены к вспомогательным¹. (¹ Например, определение ВАС РФ от 03.12.2012 № ВАС-15 260/12; Обзор судебной практики Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о самовольных постройках (утв. Постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.05.2016 № 4); определения Верховного Суда Р Ф от 11.03.2015 № 308-ЭС15−1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18−20 002). Первым признаком объекта вспомогательного использования является функциональный признак — наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому созданный объект является вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию.
Второй признак — качественный (технический) — это относимость рассматриваемых объектов к объектам пониженного уровня ответственности. Данный признак вытекает из норм градостроительного законодательства, Закона № 384-ФЗ
от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», на что было обращено внимание в письме Минэкономразвития России от 03.03.2017 № Д23и-1179.
Руководствуясь наличием у объекта одновременно двух указанных критериев, орган регистрации прав должен оценить является ли объект вспомогательным. Поскольку зачастую регистратор прав не наделен компетенцией осматривать объект, он направляет запрос в орган местного самоуправления с просьбой сообщить, обращалось ли заинтересованное лицо за получением разрешения на строительство объекта как на «объект вспомогательного использования», о котором ходатайствует при регистрации права. И от ответа органа местного самоуправления зависит, примет ли государственный регистратор решение о регистрации. При формальном ответе это может привести к введению в гражданский оборот объекта, по сути, не являющегося объектом «вспомогательного использования», и требующего ввода в эксплуатацию.
Казалось бы, кому от этого плохо? Но последствия наступают, на наш взгляд, самые тяжелые, начиная от неправомерного в дальнейшем предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заканчивая необратимыми последствиями для безопасности населения, связанной с эксплуатацией в нарушение пожарных норм и иных норм безопасности.
Так, собственник такого объекта в дальнейшем может подать заявление о предоставлении ему земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, и важно, чтобы уполномоченные лица органа местного самоуправления обратили внимание на то, что это объект «вспомогательного использования», который мог быть создан только при наличии прав на земельный участок (п. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации прав»).
На недопустимость предоставления под объектами, имеющими «вспомогательное» назначение, земельных участков, было обращено внимание в судебной практике. Верховным Судом Р Ф отмечено, что возведение на земельном участке только объектов вспомогательного использования, на строительство которых не требуется получения соответствующего разрешения, не влечет возникновения у собственников объектов права на приобретение в собственность земельного участка, на котором они расположены, в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ (определение Верховного Суда РФ
от 22.03.2016 № 305-ЭС16−922).
В связи с этим, еще раз повторим важное правило: вспомогательный объект может возводится только на одном земельном участке с основным объектом.
Необходимо также учитывать, что в соответствии с нормами Градостроительного кодекса (ст. 36, 37, 38) возведение вспомогательных объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента земельного участка (в том числе с учетом видов разрешенного использования и параметров разрешенного строительства объектов) на что обращено внимание Минстроем России (письмо от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08).
Подводя итог, отмечу, что орган регистрации прав, безусловно, является первым барьером для пресечения нарушений, связанных с «созданием» объектов «вспомогательного» назначения в нарушение порядка, установленного нормами градостроительного законодательства. Именно обращение за регистрацией права на такие объекты недвижимости является началом введения этих объектов в гражданский оборот. Вместе с тем, орган регистрации прав нуждается в компетентном ответе органа местного самоуправления, поскольку только совместная работа органов местного самоуправления и органа регистрации могла бы способствовать законному строительству объектов недвижимости, а также выявлению самовольных объектов или объектов, созданных с нарушением градостроительных норм и правил, при этом не препятствуя правомерным действиям участников гражданского оборота объектов недвижимости.
Важно, чтобы совместная работа основывалась на единых законодательно установленных подходах, которые подробно изложены в письме Росреестра
от 13.04.2020 № 3215/АБ/20 и письмах, приведенных в настоящей статье.
В заключении еще раз подчеркну, что органы местного самоуправления в первую очередь заинтересованы
в создании безопасной среды для населения, поэтому особое внимание следует обратить на взаимодействие с органом регистрации прав.
Справка
К объектам вспомогательного использования относятся здания и сооружения пониженного уровня ответственности (ч. 10 ст. 4 Закона № 384-ФЗ): временного (сезонного) назначения, либо связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения, либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами, линейные объекты.
Болва Е. А. Представленная в этом выпуске тема посвящена регистрации прав на вспомогательные объекты недвижимости.
Каждый орган власти заинтересован в том, чтобы объекты, создаваемые на подведомственной ему территории строились и вводились в эксплуатацию в установленном порядке. Однако выдача разрешений на строительство не требуется, а, соответственно, и последующий ввод объектов в эксплуатацию, если речь идет о строениях и сооружениях вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). По этой причине орган местного самоуправления, контролирующий градостроительную деятельность на своей территории, может даже не подозревать о создании объектов вспомогательного использования. Поэтому нередки случаи, когда на объектах вспомогательного использования размещается кафе, обслуживающее граждан, осуществляется производство товаров, оказание услуг населению в нарушение норм действующего законодательства.
Почему так происходит?
В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для регистрации права на вспомогательный объект необходим только технический план такого объекта недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок, если право на земельный участок ранее не зарегистрировано. С одной стороны, такой «минимум» документов оправдан «упрощенным», прямо предусмотренным ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, порядком создания таких объектов, с другой стороны, это приводит к «произволу» со стороны участников гражданского оборота, поскольку действующее законодательство не содержит определения «объекта вспомогательного использования», а также допустимых параметров строительства «объектов вспомогательного использования». Поэтому, не заморачиваясь на получение разрешений на строительство, можно построить объект высотой с 3-этажный дом, площадью несколько тысяч квадратных метров и, указав его как склад, в «упрощенном» порядке зарегистрировать его как «вспомогательный объект». А на самом деле, это могут быть такие здания как пассажирский терминал, а не просто терминал, не склад, а кафе быстрого обслуживания.
И только в судебной практике выработаны критерии, по которым строения и сооружения могут быть отнесены к вспомогательным¹. (¹ Например, определение ВАС РФ от 03.12.2012 № ВАС-15 260/12; Обзор судебной практики Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о самовольных постройках (утв. Постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.05.2016 № 4); определения Верховного Суда Р Ф от 11.03.2015 № 308-ЭС15−1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18−20 002). Первым признаком объекта вспомогательного использования является функциональный признак — наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому созданный объект является вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию.
Второй признак — качественный (технический) — это относимость рассматриваемых объектов к объектам пониженного уровня ответственности. Данный признак вытекает из норм градостроительного законодательства, Закона № 384-ФЗ
от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», на что было обращено внимание в письме Минэкономразвития России от 03.03.2017 № Д23и-1179.
Руководствуясь наличием у объекта одновременно двух указанных критериев, орган регистрации прав должен оценить является ли объект вспомогательным. Поскольку зачастую регистратор прав не наделен компетенцией осматривать объект, он направляет запрос в орган местного самоуправления с просьбой сообщить, обращалось ли заинтересованное лицо за получением разрешения на строительство объекта как на «объект вспомогательного использования», о котором ходатайствует при регистрации права. И от ответа органа местного самоуправления зависит, примет ли государственный регистратор решение о регистрации. При формальном ответе это может привести к введению в гражданский оборот объекта, по сути, не являющегося объектом «вспомогательного использования», и требующего ввода в эксплуатацию.
Казалось бы, кому от этого плохо? Но последствия наступают, на наш взгляд, самые тяжелые, начиная от неправомерного в дальнейшем предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и заканчивая необратимыми последствиями для безопасности населения, связанной с эксплуатацией в нарушение пожарных норм и иных норм безопасности.
Так, собственник такого объекта в дальнейшем может подать заявление о предоставлении ему земельного участка в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, и важно, чтобы уполномоченные лица органа местного самоуправления обратили внимание на то, что это объект «вспомогательного использования», который мог быть создан только при наличии прав на земельный участок (п. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации прав»).
На недопустимость предоставления под объектами, имеющими «вспомогательное» назначение, земельных участков, было обращено внимание в судебной практике. Верховным Судом Р Ф отмечено, что возведение на земельном участке только объектов вспомогательного использования, на строительство которых не требуется получения соответствующего разрешения, не влечет возникновения у собственников объектов права на приобретение в собственность земельного участка, на котором они расположены, в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ (определение Верховного Суда РФ
от 22.03.2016 № 305-ЭС16−922).
В связи с этим, еще раз повторим важное правило: вспомогательный объект может возводится только на одном земельном участке с основным объектом.
Необходимо также учитывать, что в соответствии с нормами Градостроительного кодекса (ст. 36, 37, 38) возведение вспомогательных объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента земельного участка (в том числе с учетом видов разрешенного использования и параметров разрешенного строительства объектов) на что обращено внимание Минстроем России (письмо от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08).
Подводя итог, отмечу, что орган регистрации прав, безусловно, является первым барьером для пресечения нарушений, связанных с «созданием» объектов «вспомогательного» назначения в нарушение порядка, установленного нормами градостроительного законодательства. Именно обращение за регистрацией права на такие объекты недвижимости является началом введения этих объектов в гражданский оборот. Вместе с тем, орган регистрации прав нуждается в компетентном ответе органа местного самоуправления, поскольку только совместная работа органов местного самоуправления и органа регистрации могла бы способствовать законному строительству объектов недвижимости, а также выявлению самовольных объектов или объектов, созданных с нарушением градостроительных норм и правил, при этом не препятствуя правомерным действиям участников гражданского оборота объектов недвижимости.
Важно, чтобы совместная работа основывалась на единых законодательно установленных подходах, которые подробно изложены в письме Росреестра
от 13.04.2020 № 3215/АБ/20 и письмах, приведенных в настоящей статье.
В заключении еще раз подчеркну, что органы местного самоуправления в первую очередь заинтересованы
в создании безопасной среды для населения, поэтому особое внимание следует обратить на взаимодействие с органом регистрации прав.
Справка
К объектам вспомогательного использования относятся здания и сооружения пониженного уровня ответственности (ч. 10 ст. 4 Закона № 384-ФЗ): временного (сезонного) назначения, либо связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения, либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами, линейные объекты.
Право на недвижимость
нюансы регистрации
10 декабря 2020 года состоялся вебинар по актуальным вопросам государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты недвижимости. Экспертом выступила Болва Е. А., кандидат юридических наук, начальник отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Красноярского края.
На вебинаре были затронуты вопросы распоряжения землей: соблюдение процедуры предоставления земельных участков на торгах, особенности предоставления земельных участков под ИЖС, ЛПХ, а также по 39.20 ЗК РФ. Также эксперт обратила внимание на вопросы регистрации права муниципальной собственности на объекты капитального строительного.
Важной темой стало и взаимодействие органа регистрации прав с ОМСУ.
В ходе встречи участники получили ответы по вопросам пересечения земельных участков между собой, а также с границами населенных пунктов, муниципальных образований.
Вебинар был полезен участникам, которые получили ответы на все вопросы, заданные эксперту.
Приглашаем вас направлять свои вопросы (отметка в теме «ОМС») в редакцию Вестника, а также на адрес электронной почты Болва Е. А len_katz@mail.ru, по результатам анализа которых будут формироваться как материалы для Вестника, так и темы дальнейших вебинаров.
Смотрите запись вебинара.
На вебинаре были затронуты вопросы распоряжения землей: соблюдение процедуры предоставления земельных участков на торгах, особенности предоставления земельных участков под ИЖС, ЛПХ, а также по 39.20 ЗК РФ. Также эксперт обратила внимание на вопросы регистрации права муниципальной собственности на объекты капитального строительного.
Важной темой стало и взаимодействие органа регистрации прав с ОМСУ.
В ходе встречи участники получили ответы по вопросам пересечения земельных участков между собой, а также с границами населенных пунктов, муниципальных образований.
Вебинар был полезен участникам, которые получили ответы на все вопросы, заданные эксперту.
Приглашаем вас направлять свои вопросы (отметка в теме «ОМС») в редакцию Вестника, а также на адрес электронной почты Болва Е. А len_katz@mail.ru, по результатам анализа которых будут формироваться как материалы для Вестника, так и темы дальнейших вебинаров.
Смотрите запись вебинара.