Для чего органам местного самоуправления (далее — ОМСУ) необходимо выявлять правообладателей ранее учтенных объектов недвижимого имущества (далее — РУ ОНИ)?

Во-первых, чтобы вовлечь в налоговый оборот ранее учтенные земельные участки и объекты капитального строительства, поскольку отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе объекта недвижимости препятствует уплате имущественных налогов.

Во-вторых, чтобы повысить уровень защиты правообладателей вещных прав. Например, при изъятии участков для государственных или муниципальных нужд органы власти должны знать, кто и за что должен получить возмещение.

В-третьих, для уведомления правообладателей в случае установления каких-либо ограничений (обременений) в отношении объектов недвижимости. Например, если земельный участок попадет
в охранную зону (зона линий электропередач), правообладатель этого земельного участка будет уведомлен. При отсутствии в ЕГРН сведений, уведомление будет невозможным.

В-четвертых, для снижения уровня судебных споров. Например, если при перераспределении земельного участка или ином уточнении границ в ЕГРН отсутствуют сведения о смежных объектах, которые являются ранее учтенными, то согласование проведенных измерений земельного участка не требуется, что значительно увеличивает риск возникновения судебных споров о границах земельных участков в последующем.

Почему в ЕГРН нет сведений о правообладателях РУ ОНИ?

Одна из причин отсутствия в ЕГРН актуальных сведений
о РУ ОНИ и их правообладателях — указанные
в правоустанавливающих документах сведения не позволяют однозначно определить владельца объекта. Так, в государственных актах на землю (о праве постоянного пользования на землю, оформленных в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493, в свидетельстве о праве на землю, оформленном в соответствии с постановлением Правительства РФ
от 19.03.1992 № 177) указаны только фамилия и инициалы правообладателя.

Действующие положения законодательства предусматривают внесение в ЕГРН сведений и реквизитов документов, удостоверяющих личность.

Также причиной отсутствия в ЕГРН сведений является «пассивность» правообладателей таких объектов недвижимости. Другими словами, предусмотренная сегодня процедура внесения в ЕГРН сведений
о правообладателях РУ ОНИ предполагает наличие заявлений таких лиц о регистрации ранее возникшего права в ЕГРН, но заставить собственника зарегистрировать свое право невозможно — процедура регистрации носит добровольный и заявительный характер. Поэтому при отсутствии волеизъявления правообладателя с точки зрения законодательства объекты недвижимости не могут иметь актуальных сведений об их правообладателе.

На кого возложены полномочия по внесению в ЕГРН сведений
о ранее учтенных объектах недвижимости?

Согласно изменениям, внесенным в Закон № 131-ФЗ, полномочия
по принятию решений и проведение мероприятий по выявлению правообладателей, направлению сведений о них для внесения в ЕГРН возложены на ОМСУ городского поселения, муниципального, городского округа, внутригородского района. Органы сельских поселений такими полномочиями не наделены.

Вместе с тем, в ст. 6 Закона № 518-ФЗ указано, что полномочия ОМСУ по внесению сведений могут быть перераспределены между ними
и органами государственной власти субъектов РФ в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Закона № 131-ФЗ.

Какова последовательность действий ОМСУ по выявлению правообладателей?

Последовательность действий уполномоченных органов определена в новой ст. 69. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Остановимся на ее ключевых моментах.

Первый этап. ОМСУ проводит анализ сведений, имеющихся
в распоряжении, в том числе архивных, и направляет запросы в органы власти, организации, осуществлявшие до 31.01.1998 года учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (БТИ, нотариусам,
в налоговые органы, органы внутренних дел и др.). Например, оператору ФИС ЕГР ЗАГС — для получения данных о возможной смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости,
о перемене его имени; в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, — для получения сведений
о правообладателях (ч. ч. 2-5 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ) и другие.

Второй этап. ОМСУ подготавливает проект решения о выявлении правообладателя (ч. 6 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ). Проект решения размещается в сети «Интернет» на официальном сайте муниципального образования и направляется заказным письмом
с уведомлением о вручении лицу, выявленному в качестве правообладателя РУ ОНИ, по адресу регистрации по месту жительства и (или) по месту пребывания (в отношении физического лица), или
по адресу юридического лица в пределах его места нахождения
(в отношении юридического лица).

Лицо, выявленное в качестве правообладателя РУ ОНИ, или иное заинтересованное лицо вправе представить в течение 45 дней возражения относительно сведений, содержащихся в проекте решения о выявлении правообладателя ранее учтённого объекта недвижимости. В этом случае решение о выявлении правообладателя ранее учтённого объекта недвижимости не принимается,
а уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием
о внесении соответствующей записи в реестр.

Третий этап. ОМСУ принимает решение о выявлении правообладателя ранее учтённого объекта, если в течение 45 дней не поступят возражения (ч. 12 ст. 69. 1 Закона № 218-ФЗ).

Четвертый этап. ОМСУ в течение 5 рабочих дней с момента принятия решения о выявлении правообладателя направляет в орган регистрации либо заявление о внесении в ЕГРН одновременно сведений о ранее учтённом объекте и о правообладателе, либо заявление о внесении в ЕГРН только сведений о правообладателе, если сведения об объекте (кадастровый/условный номер) имеются
в ЕГРН (ч. ч. 14-17 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ).

Подчеркнем, Закон № 518-ФЗ предполагает только внесение сведений о РУ ОНИ, а не государственную регистрацию прав.

Есть ли какие-то особенности в Законе № 518-ФЗ, на которые стоит обратить внимание?

Согласно закону ОМСУ обязано обращаться в орган регистрации прав с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости, если здание, сооружение или объект незавершенного строительства, сведения о котором внесены в ЕГРН, прекратило свое существование.

В этом случае подготовка и представление в орган регистрации прав акта обследования не требуется, снятие с государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости осуществляется на основании заявления уполномоченного органа с приложением акта осмотра такого объекта недвижимости.

При наличии возражений решение о выявлении правообладателя РУ ОНИ не принимается и при этом ОМСУ вправе обратиться в суд
с заявлением об установлении факта принадлежности ранее учтенного объекта недвижимости указанному правообладателю. В этом случае решение суда будет является основанием для принятия уполномоченным органом решения о выявлении правообладателя РУ ОНИ.

ОМСУ вправе обеспечить выполнение комплексных кадастровых работ в целях уточнения границ ранее учтенных земельных участков,
а в дальнейшем обратиться без доверенности от имени правообладателей таких земельных участков в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ таких земельных участков.

Положения закона не отменяют существующий в настоящее время
в действующем законодательстве принцип, согласно которому права
на объекты недвижимости, возникшие до 31.01.1998 (дня вступления
в силу Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

А для правообладателей РУ ОНИ что-то предусмотрено?
Какие обязанности возложены на них?

Закон не ограничивает правообладателей в возможности осуществить государственную регистрацию прав на РУ ОНИ в любой период времени по их усмотрению. При этом дополнительных финансовых расходов со стороны правообладателей не требуется – регистрация ранее возникшего права осуществляется и будет осуществляться без уплаты государственной пошлины.

Еще одной новеллой, направленной на решение задачи по наполнению ЕГРН достоверными сведениями, является положение, согласно которому государственная регистрация прав на РУ ОНИ теперь является обязательной при внесении сведений о таких объектах. Ранее правообладатель мог обратиться только с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном в ЕГРН, теперь он также обязан одновременно подать заявление о государственной регистрации прав на ранее учтенный объект недвижимости (ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, практическая реализация положений закона № 518-ФЗ во многом повысит и качество содержащихся в ЕГРН данных и степень защиты имущественных интересов правообладателей ранее учтенной недвижимости. При этом обеспечит дополнительные поступления
в региональные и местные бюджеты от имущественных налогов, конечно, только при условии слаженной и эффективной работы органов местного самоуправления и органов государственной власти.