МД №47 — Декабрь 2021
Консультация юриста
Консультация юриста
Можно ли расходовать бюджетные средства на содержание МКД?
На территории сельского поселения расположено 7 благоустроенных многоквартирных домов. В четырех домах все квартиры находятся в собственности граждан, в трех — по 1−2 квартиры являются муниципальными. На протяжении трех лет объявлялся открытый конкурс на право управления многоквартирными домами, однако заявок от организаций не поступало и конкурсы признавались несостоявшимися, способ управления многоквартирными домами не выбран.
В настоящее время нет управляющей компании по управлению указанными домами, что создает определенные сложности по их содержанию.
Имеет ли право администрация сельсовета в соответствии с законодательством расходовать бюджетные средства на содержание и текущий ремонт общедомового имущества в многоквартирных домах?
В настоящее время нет управляющей компании по управлению указанными домами, что создает определенные сложности по их содержанию.
Имеет ли право администрация сельсовета в соответствии с законодательством расходовать бюджетные средства на содержание и текущий ремонт общедомового имущества в многоквартирных домах?
В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ (далее —ЖК РФ, Кодекс) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Кодекса.
Согласно положениям части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме (далее — МКД) включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В силу части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Кодекса.
Согласно положениям части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме (далее — МКД) включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
ремонт общедомового имущества МКД является обязанностью собственников помещений
Таким образом, содержание и ремонт общедомового имущества МКД является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме, которая осуществляется последними за свой счет.
Из сложившейся ситуации следует, что большинство жилых помещений (квартир) в спорных МКД находятся в собственности граждан, в муниципальной собственности — 1−2 квартиры.
В этой связи, муниципальное образование как собственник несет бремя содержания только находящихся в муниципальной собственности жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположены квартиры, наряду с другими собственниками.
В соответствии с пунктом 16 раздела II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы);
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (путем членства собственников помещений в этих организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами этих организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями);
в) застройщиком (в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, — самостоятельно либо путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией);
г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией).
В спорных многоквартирных домах способ управления не избран.
Вместе с тем, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если собственники помещений не выбрали способ управления МКД, то орган местного самоуправления, в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса
по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (4 ст. 161 ЖК РФ).
Если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления/органа государственной власти субъекта РФ) на срок не более года. Договор управления таким домом считается заключенным со дня принятия указанного решения. Уполномоченный орган
в течение пяти рабочих дней направляет собственникам помещений уведомление о принятом решении, об условиях договора управления и условиях его прекращения (ч. 17
ст. 161 ЖК РФ; п. 2 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616).
Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством предусмотрена вариативность решения вопроса о способе управления МКД, жилые помещения в котором находятся в собственности граждан. В связи с чем, ситуация, когда многоквартирный дом находится полностью без управления является незаконной, поскольку даже если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, орган местного самоуправления определяет временную управляющую организацию, в обязанности которой в соответствии с заключенным договором управления будет входить обеспечение надлежащего содержания и текущий ремонт общедомового имущества.
Таким образом, непринятие органом местного самоуправления мер по определению временной управляющей организации в соответствии с пунктом 17 статьи 161 ЖК РФ может быть признано незаконным бездействием.
Относительно вопроса о допустимости расходования бюджетных средств администрацией сельсовета на содержание и текущий ремонт общедомового имущества многоквартирных домов, то в соответствии с частью 3 статьи 153 ЖК РФ расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги в установленном порядке несут органы местного самоуправления или управомоченные ими лица до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Кроме того, учитывая, что плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также взносы на капитальный ремонт включены в состав платы за жилое помещение, то муниципальное образование в лице администрации может осуществлять соответствующие платежи соразмерно занимаемой площади жилого помещения (ч. 2 ст. 154, ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).
Из сложившейся ситуации следует, что большинство жилых помещений (квартир) в спорных МКД находятся в собственности граждан, в муниципальной собственности — 1−2 квартиры.
В этой связи, муниципальное образование как собственник несет бремя содержания только находящихся в муниципальной собственности жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположены квартиры, наряду с другими собственниками.
В соответствии с пунктом 16 раздела II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы);
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (путем членства собственников помещений в этих организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами этих организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями);
в) застройщиком (в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, — самостоятельно либо путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией);
г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией).
В спорных многоквартирных домах способ управления не избран.
Вместе с тем, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если собственники помещений не выбрали способ управления МКД, то орган местного самоуправления, в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса
по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (4 ст. 161 ЖК РФ).
Если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления/органа государственной власти субъекта РФ) на срок не более года. Договор управления таким домом считается заключенным со дня принятия указанного решения. Уполномоченный орган
в течение пяти рабочих дней направляет собственникам помещений уведомление о принятом решении, об условиях договора управления и условиях его прекращения (ч. 17
ст. 161 ЖК РФ; п. 2 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616).
Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством предусмотрена вариативность решения вопроса о способе управления МКД, жилые помещения в котором находятся в собственности граждан. В связи с чем, ситуация, когда многоквартирный дом находится полностью без управления является незаконной, поскольку даже если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, орган местного самоуправления определяет временную управляющую организацию, в обязанности которой в соответствии с заключенным договором управления будет входить обеспечение надлежащего содержания и текущий ремонт общедомового имущества.
Таким образом, непринятие органом местного самоуправления мер по определению временной управляющей организации в соответствии с пунктом 17 статьи 161 ЖК РФ может быть признано незаконным бездействием.
Относительно вопроса о допустимости расходования бюджетных средств администрацией сельсовета на содержание и текущий ремонт общедомового имущества многоквартирных домов, то в соответствии с частью 3 статьи 153 ЖК РФ расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги в установленном порядке несут органы местного самоуправления или управомоченные ими лица до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Кроме того, учитывая, что плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также взносы на капитальный ремонт включены в состав платы за жилое помещение, то муниципальное образование в лице администрации может осуществлять соответствующие платежи соразмерно занимаемой площади жилого помещения (ч. 2 ст. 154, ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).
~
Татьяна ПЛИСЯКОВА
юрисконсульт ИГМУ
юрисконсульт ИГМУ