Поскольку наличие прав иных лиц на земельный участок в силу статей 39.16 и 39.11 Земельного Кодекса РФ (далее — ЗК РФ) является основанием для отказа в предоставлении земельного участка как на торгах, так и без проведения торгов, передача в аренду земельного участка, в отношении которого зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования, невозможна.

Вопросы оформления прав на земельные участки относятся к компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления.

При этом, как указал Верховный Суд РФ в п. 53 Обзора судебной практики № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в числе прочего акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, в ходе которой государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подп. 1 и 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. № 278).

В связи с чем, Верховный Суд РФ указал, что в силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Нет, не требуется, при наличии в договоре аренды ссылок на соответствующие нормы закона (например, пп. 15 ч. 2 ст. 39.6, ст. 39.18 ЗК РФ) представление решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, являющегося основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Поскольку такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них, уступка прав невозможна.

Дополнительно отметим, что как указал Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении
от 17.07.2018 № Ф06−34 115/2018 по делу № А57−17 101/2017 (с которым согласился Верховный Суд РФ в определении от 24.04.2019 № 306-ЭС18−17 130), приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, — в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с п.п.3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в определенных случаях (в частности, если договор аренды был заключен без проведения торгов) и при наличии определенных условий (в том числе, в настоящее время имеются основания для заключения договора аренды без торгов).

При этом заключение нового договора в форме соглашения о продлении ранее заключенного договора не противоречит существу права, предусмотренного п.п.3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

В этой связи, заключение соглашения о продлении договора аренды до предельного срока (при соблюдении условий, предусмотренных п.п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, проверка которых осуществляется уполномоченным на предоставление земельным участком органом) не противоречит нормам действующего законодательства.

При этом возможна регистрация дополнительных соглашений о продлении договоров аренды земельных участков, заключенных до 01.03.2015 на срок, не превышающий предельный, если договор был заключен без проведения торгов на срок меньше предельного, даже если дополнительное соглашение было подписано сторонами в период, когда установленный договором аренды срок истек.

Сведения о цели предоставления (использовании) земельного участка, должны содержаться в документах, представленных на государственную регистрацию (в договоре аренды либо в распорядительном акте уполномоченного органа о предоставлении земельного участка), поскольку именно цель предоставления земельного участка в соответствии
со ст. 39.6 ЗК РФ определяет процедуру предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду.