Оформление прав на земельный участок новым собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, возможно несколькими способами:

- путем заключения договора аренды земельного участка;

- путем заключения договора о переуступке прав и обязанностей;

- путем выкупа/заключения договора купли-продажи.

Рассмотрим каждый из этих способов.

Как правило, если продавцу недвижимости земельный участок принадлежал по договору аренды, то принимая во внимание абз.2 п 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст.35 ЗК РФ и п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть в аренду.

В связи с этим, с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости, договор аренды земельного участка, ранее заключенный с продавцом, прекращает свое действие в силу закона. Дополнительно расторгать данный договор не требуется, поскольку в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве в силу закона (п.1 ст.382 ГК РФ).

Вместе с тем, приобретение права пользования земельным участком в силу указанных норм не освобождает нового собственника объекта недвижимого имущества от надлежащего оформления прав на земельный участок в соответствии с ЗК РФ. Следовательно, покупателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на основании договора аренды, необходимо обратиться в уполномоченный орган для надлежащего оформления на себя прав арендатора такого земельного участка. В свою очередь, уполномоченному органу для заключения договора аренды не требуется подписания документов с продавцом недвижимости, например, соглашения о расторжении договора аренды, заявления о прекращении аренды.

Кроме того, стороны, в силу положений п.5 ст.22 ЗК РФ могут заключить договор о переуступке прав и обязанностей. Так, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В связи с чем, полагаем, что приобретение прав на земельный участок в связи с приобретением объекта, расположенного на данном участке, может осуществляться также путем заключения (как после отчуждения, так и с одновременным оформлением перехода права собственности на объект недвижимости) договора о переуступке прав и обязанностей на указанный земельный участок, между арендатором и новым собственником объекта, либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части перемены лиц в обязательстве, заключенного арендатором с новым собственником объекта. При этом для осуществления государственной регистрации представления документов, подтверждающих согласие собственника на уступку прав, не требуется. Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Так, в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2022 № 18-КАД22-28-К4 прямо указано, что решение об отказе в государственной регистрации прав, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, признано незаконным, поскольку оно было принято с учетом недействительного условия договора аренды о запрете уступки соответствующих прав без согласия арендатора.

Помимо перечисленных способов собственник также вправе произвести выкуп земельного участка. В частности, п.1 ст.39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Таким образом, в случае представления на государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, заключенного уполномоченным органом с собственником здания, внесение в ЕГРН записи о прекращении аренды предыдущего арендатора, осуществляется одновременно с внесением записи о праве собственности в отношении земельного участка без отдельного заявления о прекращении аренды, на основании данного договора.

Вместе с тем, обращаем особое внимание, что в случаях, когда отчуждается только один объект недвижимости из нескольких объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на каком-либо праве (праве аренды, постоянного бессрочного пользования и др.) право на выкуп земельного участка не может быть реализовано покупателем объекта недвижимости. Более того, исходя из судебной практики у нового собственника возникает обязанность заключить в отношении земельного участка, на котором расположено здание, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора: п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Таким образом, собственники объектов недвижимости по своему усмотрению вправе либо выкупить земельный участок, либо заключить договор аренды. При этом требуется совместное волеизъявление всех участников частной собственности, на что обращал внимание Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010.

Однако, если собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не предприняли действий, направленных на согласование волеизъявления в отношении судьбы земельного участка, то в любой момент любой из них вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приобретении земельного участка в аренду.

В свою очередь, в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение
30 дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган, а в случае неподписания — уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, в соответствии с процедурой, предусмотренной Земельным кодексом РФ, если кем-либо из собственников уже реализовано право на приобретение земельного участка в аренду в порядке, предусмотренном Земельном кодексом РФ, иные правообладатели помещений в здании, расположенном на земельном участке, обязаны заключить договор аренды земельного участка. Именно так указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.08.2022 по делу № 305-ЭС22-6663, А40-248982/2020, где подчеркнуто, что заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания.

В заключении хотелось бы обратить внимание, что в процессе осуществления действий по государственной регистрации не осуществляется проверка исполнения функций, возложенных на другие органы, в случае, если решение определенных вопросов действующим законодательством отнесено к их компетенции.

Таким образом, проверка соблюдения процедуры предоставления земельного участка в аренду в полномочия государственного регистратора не входит. В правоустанавливающем документе должно содержаться указание на нормы права, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельного участка. Так, Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, указал, что государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком (пункт 53).