Приватизация квартиры по социальному найму после приобретения другой жилплощади в ипотеку — возможно ли это?
Вопросы правоприменения
Статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации) предусмотрено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Из изложенного следует, что гражданин РФ вправе получить бесплатно в собственность (приватизировать) жилье при соблюдении одновременно следующих условий:
- имеет право пользования жилым помещением на условиях социального найма;
- при согласии всех лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации).
Таким образом, в случае обращения в орган местного самоуправления гражданина с заявлением о приватизации жилого помещения на условиях социального найма, при этом имеющего в собственности иное жилое помещение, приобретенное в ипотеку, юридически значимым в рассматриваемой ситуации является выяснение следующих обстоятельств: сохраняется ли в настоящее время право пользования жилым помещением у гражданина либо оно утрачено (выехал ли гражданин в иное жилое помещение, приобретенное по ипотечному кредиту), имеется ли согласие всех лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации гражданином, использовал ли гражданин свое право на однократную приватизации жилого помещения ранее.
Частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 14) при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения с ними договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
По смыслу приведенных законоположений, можно сделать вывод о том, что, если гражданин не выехал в другое место жительства, не приобрел право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет обязанности по договору, оплачивает жилое помещение и коммунальные услуги, данный гражданин признается имеющим право пользования жилым помещением на условиях социального найма.
В случае, если в договор социального найма, заключенный с гражданином вписан кто-либо в качестве членов семьи нанимателя в этот договор, то, как уже было указано выше необходимо получить согласие лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения, на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации гражданином.
Отметим, что Закон о приватизации не содержит прямого запрета на приватизацию жилого помещения из муниципального жилищного фонда на условиях социального найма в случае, если у гражданина уже есть в собственности иное жилое помещение, в том числе приобретенное по ипотечному кредиту.
Вышесказанное подтверждается и примерами из судебной практики, приведенными ниже.
Наличие в собственности у нанимателя по договору социального найма иного жилого помещения не является безусловным основанием для признания утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым на условиях договора социального найма, и прекращения права пользования им при фактическом проживании в спорном жилом помещении(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2023 № 5-КГ23-28-К2).
Ссылки суда на то, что на момент заключения договора социального найма у гражданина К. имелось в собственности иное жилье, не могут служить основанием для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением. Данное обстоятельство не препятствовало заключению с гражданином К. договора социального найма и не является доказательством непроживания в спорной квартире без уважительных причин(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2022 № 16-КГ21-36-К4).
Таким образом, наличие у гражданина в собственности иного жилого помещения, приобретенного в том числе по ипотечному кредиту, само по себе не является поводом для отказа органом местного самоуправления гражданину в приватизации жилого помещения, занимаемого им на условиях социального найма, при отсутствии оснований для признания этого гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым на условиях договора социального найма, и прекращения права пользования этим жилым помещением.
Из изложенного следует, что гражданин РФ вправе получить бесплатно в собственность (приватизировать) жилье при соблюдении одновременно следующих условий:
- имеет право пользования жилым помещением на условиях социального найма;
- при согласии всех лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации).
Таким образом, в случае обращения в орган местного самоуправления гражданина с заявлением о приватизации жилого помещения на условиях социального найма, при этом имеющего в собственности иное жилое помещение, приобретенное в ипотеку, юридически значимым в рассматриваемой ситуации является выяснение следующих обстоятельств: сохраняется ли в настоящее время право пользования жилым помещением у гражданина либо оно утрачено (выехал ли гражданин в иное жилое помещение, приобретенное по ипотечному кредиту), имеется ли согласие всех лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации гражданином, использовал ли гражданин свое право на однократную приватизации жилого помещения ранее.
Частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Пленум № 14) при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения с ними договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
По смыслу приведенных законоположений, можно сделать вывод о том, что, если гражданин не выехал в другое место жительства, не приобрел право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет обязанности по договору, оплачивает жилое помещение и коммунальные услуги, данный гражданин признается имеющим право пользования жилым помещением на условиях социального найма.
В случае, если в договор социального найма, заключенный с гражданином вписан кто-либо в качестве членов семьи нанимателя в этот договор, то, как уже было указано выше необходимо получить согласие лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения, на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации гражданином.
Отметим, что Закон о приватизации не содержит прямого запрета на приватизацию жилого помещения из муниципального жилищного фонда на условиях социального найма в случае, если у гражданина уже есть в собственности иное жилое помещение, в том числе приобретенное по ипотечному кредиту.
Вышесказанное подтверждается и примерами из судебной практики, приведенными ниже.
Наличие в собственности у нанимателя по договору социального найма иного жилого помещения не является безусловным основанием для признания утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым на условиях договора социального найма, и прекращения права пользования им при фактическом проживании в спорном жилом помещении(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2023 № 5-КГ23-28-К2).
Ссылки суда на то, что на момент заключения договора социального найма у гражданина К. имелось в собственности иное жилье, не могут служить основанием для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением. Данное обстоятельство не препятствовало заключению с гражданином К. договора социального найма и не является доказательством непроживания в спорной квартире без уважительных причин(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2022 № 16-КГ21-36-К4).
Таким образом, наличие у гражданина в собственности иного жилого помещения, приобретенного в том числе по ипотечному кредиту, само по себе не является поводом для отказа органом местного самоуправления гражданину в приватизации жилого помещения, занимаемого им на условиях социального найма, при отсутствии оснований для признания этого гражданина утратившим право пользования жилым помещением, занимаемым на условиях договора социального найма, и прекращения права пользования этим жилым помещением.
Татьяна ПЛИСЯКОВА
юрисконсульт ИГМУ
юрисконсульт ИГМУ