Строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).

В соответствии с частью 21.14 статьи 51 ГрК РФ в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления, принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.

Частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ установлен исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.

Основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство в силу части 21.15 статьи 51 ГрК РФ является, в том числе подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство (п. 8).

Вместе с тем, абзацем первым части 10 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 191-ФЗ) предусмотрено, что до 1 января 2025 года в отношении объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 года и по которым не выданы разрешения на ввод их в эксплуатацию вышеуказанные положения пункта 8 части 21.15 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не применяются.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность продления срока действия разрешения на строительство по истечении срока его действия, но лишь в определенных случаях.

Но как быть, если разрешение на строительство застройщику-физичес-кому лицу выдано после 01.01.2023 года, и на этом основании администрацией района отказано лицу в продлении разрешения на строительство?

При этом, в действующем законодательстве не предусмотрена возможность продления срока действия разрешения на строительство, полученное после 01.01.2023, и заявление на продление которого подано менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.
В этой связи полагаем имеется два варианта решения вопроса.

Первый вариант — получение нового разрешения на строительство.

Второй вариант — судебный, поскольку отказ в выдаче разрешения на строительство, как, полагаем, и отказ в его продлении, может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (ч. 14 ст. 51 ГрК РФ).

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, при разрешении каждого конкретного дела об оспаривании отказа уполномоченного органа в продлении срока действия разрешения на строительство, суды обращают внимание на фактические обстоятельства, как то: дата выдачи разрешения на строительство (имеет значение для определения законодательства, которое подлежит применению, в рамках действия которого оно выдавалось), начато ли было строительство объекта капитального строительства в период действия разрешения, причины, по которым заявителем был пропущен срок для обращения за продлением срока разрешения на строительство, и нередко встают на сторону истца — лица, оспаривающего отказ, при наличии законных оснований.

При изложенных обстоятельствах, полагаем органу местного самоупра-вления необходимо рекомендовать застройщику, получившему отказ в продлении разрешения, воспользоваться предложенными вариантами.

В случае обращения застройщика с иском в суд об оспаривании отказа, и, если по результатам рассмотрения которого отказ будет признан законным и обоснованным, то есть разрешение не будет продлённым, следует иметь ввиду следующее.

Строительство без разрешения — это нарушение установленного порядка. За это могут наказать в соответствии со статьей 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Помимо этого, здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) самовольной постройкой и подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (п. 2 ст. 222 ГК РФ).