Долгое время выдача градостроительного плана земельного участка (далее — ГПЗУ) являлась правомерной лишь в том случае, когда в целях его получения в орган местного самоуправления обращались правообладатель земельного участка или иное лицо в случае, предусмотренном частью 1.1 или 1.2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). Выдача ГПЗУ любым иным лицам противоречила требованиям законодательства.
Данное правило основано на положении части 5 статьи 57.3 ГрК РФ и подтверждается Типовым административным регламентом предоставления государственной (муниципальной) услуги «Выдача градостроительного плана земельного участка», согласно которому одним из оснований отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка является случай, когда заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка представлено лицом, не являющимся правообладателем земельного участка, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 57.3 ГрК РФ (пункт 2.19).
Этот порядок создавал правовой тупик для заинтересованных лиц в рамках проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также — аукцион). Так, чтобы получить ГПЗУ, содержащий ключевую информацию для планирования строительства, заинтересованному лицу требовалось сначала стать победителем аукциона и оформить соответствующие права на земельный участок, т. е. получить статус правообладателя земельного участка, и уже на этом основании — запросить и получить содержащуюся в ГПЗУ информацию.
Возникала парадоксальная ситуация: чтобы принять обоснованное решение о будущем строительстве, заинтересованному лицу требовался ГПЗУ. Однако получить его он не мог, так как не являлся правообладателем такого земельного участка. Это существенно затягивало инвестиционный цикл и повышало риски для бизнеса.
Исправить данную ситуацию призван Федеральный закон от 31.07.2025 № 296-ФЗ, внесший системные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ).
Ключевое нововведение заключается в том, что с 11 августа 2025 года ГПЗУ является обязательным приложением к извещению о проведении аукциона (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений) (пункт 22 статьи 39.11 ЗК РФ). Это правило действует независимо от того, кто является инициатором торгов — орган государственной власти/орган местного самоуправления или заинтересованное лицо.
Процедурные особенности подготовки ГПЗУ различаются в зависимости от инициатора аукциона:
1. Если аукцион инициирован органом государственной власти или местного самоуправления, то подготовку ГПЗУ обеспечивает этот уполномоченный орган (подпункт 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ).
2. Если аукцион инициирован заинтересованным лицом, то в подготовку входит «получение градостроительного плана земельного участка» (подпункт 8 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ).
Изначальная редакция закона вызывала вопрос: а кто именно должен его получить? Ответ на него дают последующие изменения, которые вступают в силу 1 марта 2026 года. Федеральный закон № 296-ФЗ уточняет, что ГПЗУ получает уполномоченный орган в срок не более чем два месяца со дня поступления заявления о проведении аукциона.
Указанные изменения направлены на сокращение инвестиционно-строительного цикла путем предоставления участникам аукциона информации, содержащейся в ГПЗУ, до определения победителя и оформления прав на земельный участок, что позволит осуществить работы по архитектурно-строительному проектированию на более раннем этапе инвестиционного цикла. Кроме того, эти изменения направлены на снижение затрат физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности на исполнение ранее установленных обязательных требований.
Таким образом, системное толкование действующего законодательства, с учетом вступления в силу изменений законодательства, позволяет сделать вывод о появлении в земельном законодательстве специального механизма, отличного от общего порядка, установленного ГрК РФ. Согласно этому механизму любой потенциальный участник аукциона получает возможность ознакомиться с информацией из ГПЗУ на стадии публикации извещения, еще не обладая статусом правообладателя земельного участка. В свою очередь на уполномоченный орган возлагается обязанность подготовить и предоставить содержащуюся в ГПЗУ информацию заинтересованным лицам до определения победителя аукциона. Это делается путем обязательной публикации ГПЗУ в составе извещения о проведении аукциона.
Вместе с тем необходимо помнить, что в случаях, не связанных с проведением аукциона, продолжает применяться общий порядок, предусмотренный ГрК РФ, при котором выдача ГПЗУ лицам, не являющимся правообладателями или иными лицами в предусмотренных ГрК РФ случаях, противоречит требованиям законодательства.
Данное правило основано на положении части 5 статьи 57.3 ГрК РФ и подтверждается Типовым административным регламентом предоставления государственной (муниципальной) услуги «Выдача градостроительного плана земельного участка», согласно которому одним из оснований отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка является случай, когда заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка представлено лицом, не являющимся правообладателем земельного участка, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 57.3 ГрК РФ (пункт 2.19).
Этот порядок создавал правовой тупик для заинтересованных лиц в рамках проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также — аукцион). Так, чтобы получить ГПЗУ, содержащий ключевую информацию для планирования строительства, заинтересованному лицу требовалось сначала стать победителем аукциона и оформить соответствующие права на земельный участок, т. е. получить статус правообладателя земельного участка, и уже на этом основании — запросить и получить содержащуюся в ГПЗУ информацию.
Возникала парадоксальная ситуация: чтобы принять обоснованное решение о будущем строительстве, заинтересованному лицу требовался ГПЗУ. Однако получить его он не мог, так как не являлся правообладателем такого земельного участка. Это существенно затягивало инвестиционный цикл и повышало риски для бизнеса.
Исправить данную ситуацию призван Федеральный закон от 31.07.2025 № 296-ФЗ, внесший системные изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ).
Ключевое нововведение заключается в том, что с 11 августа 2025 года ГПЗУ является обязательным приложением к извещению о проведении аукциона (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений) (пункт 22 статьи 39.11 ЗК РФ). Это правило действует независимо от того, кто является инициатором торгов — орган государственной власти/орган местного самоуправления или заинтересованное лицо.
Процедурные особенности подготовки ГПЗУ различаются в зависимости от инициатора аукциона:
1. Если аукцион инициирован органом государственной власти или местного самоуправления, то подготовку ГПЗУ обеспечивает этот уполномоченный орган (подпункт 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ).
2. Если аукцион инициирован заинтересованным лицом, то в подготовку входит «получение градостроительного плана земельного участка» (подпункт 8 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ).
Изначальная редакция закона вызывала вопрос: а кто именно должен его получить? Ответ на него дают последующие изменения, которые вступают в силу 1 марта 2026 года. Федеральный закон № 296-ФЗ уточняет, что ГПЗУ получает уполномоченный орган в срок не более чем два месяца со дня поступления заявления о проведении аукциона.
Указанные изменения направлены на сокращение инвестиционно-строительного цикла путем предоставления участникам аукциона информации, содержащейся в ГПЗУ, до определения победителя и оформления прав на земельный участок, что позволит осуществить работы по архитектурно-строительному проектированию на более раннем этапе инвестиционного цикла. Кроме того, эти изменения направлены на снижение затрат физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности на исполнение ранее установленных обязательных требований.
Таким образом, системное толкование действующего законодательства, с учетом вступления в силу изменений законодательства, позволяет сделать вывод о появлении в земельном законодательстве специального механизма, отличного от общего порядка, установленного ГрК РФ. Согласно этому механизму любой потенциальный участник аукциона получает возможность ознакомиться с информацией из ГПЗУ на стадии публикации извещения, еще не обладая статусом правообладателя земельного участка. В свою очередь на уполномоченный орган возлагается обязанность подготовить и предоставить содержащуюся в ГПЗУ информацию заинтересованным лицам до определения победителя аукциона. Это делается путем обязательной публикации ГПЗУ в составе извещения о проведении аукциона.
Вместе с тем необходимо помнить, что в случаях, не связанных с проведением аукциона, продолжает применяться общий порядок, предусмотренный ГрК РФ, при котором выдача ГПЗУ лицам, не являющимся правообладателями или иными лицами в предусмотренных ГрК РФ случаях, противоречит требованиям законодательства.
Анна АТАМАНКИНА
юрисконсульт Института
юрисконсульт Института